Comprare casa negli Stati Uniti

Attività

La “Tuscolana case”, indirizza i propri clienti presso delle  società internazionali specializzate nella vendita e intermediazione di investimenti immobiliari all’estero. I nostri partner  individuano  le migliori soluzioni  d’investimento e sono  in grado di offrire ai clienti una vasta gamma di servizi in ogni parte dl mondo principalmente in Inghilterra ed in America:  dalle visite, alla consulenza legale e fiscale, alla gestione totale dell’immobile (incluso il pagamento delle utenze), fino alla futura rivendita della proprietà.

DOMANDE FREQUENTI SUGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI USA

Questa breve raccolta di domande frequenti ha lo scopo di approfondire i vari aspetti legati all' acquisto di un'immobile in USA.

Informazioni generali

L' acquisto dell' immobile o la formazione della società mi danno diritto ad un visto per gli USA?

Gli Stati Uniti d'America offrono vari visti, per saperne di più consigliamo di visitare il sito dell' ambasciata Americana in Italia o di chiamare il numero +39 06 9480 3777 o quello Statunitense 703-439-2365, oppure via Skype al usvisa italy. L' acquisto dell' immobile o la formazione della società non danno diritto a nessun visto particolare per la permanenza negli USA.

Ho bisogno di un visto per recarmi negli USA ?
L' Italia fa parte del programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) USA. I cittadini italiani possono trovare il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) all'indirizzo per stabilire la loro idoneità al programma stesso.
I viaggiatori che risultano idonei per il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) devono ottenere l'autorizzazione all'ingresso negli Stati Uniti servendosi del Sistema Elettronico per l’Autorizzazione al Viaggio (ESTA - Electronic System for Travel Authorization) all'indirizzo. I viaggiatori la cui richiesta di autorizzazione ESTA venga respinta e che desiderino comunque recarsi negli Stati Uniti, dovranno compilare una richiesta per un visto non immigrante.

Quali sono i costi di un’ immobile negli USA?

Una proprietà ha 3 costi:

  • Property tax ( pari alla nostra IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
  • HOA (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto).
  • Property management, società che gestisce l’immobile, ricerca l’inquilino, paga le utenze, oltre a pagare la proprietà ed inviare chiari report mensili. Questo costo varia in % a seconda dello stato ma i nostri partener hanno trattato per i propri clienti costi vantaggiosi.

Come faccio ad aprire un conto corrente?

I nostri partner negli anni hanno sviluppato dei rapporti preferenziali con vari istituti bancari e seguiranno l'apertura del conto corrente a nome della società o della persona fisica per il cliente offrendo l’assistenza di un referente di lingua italiana all' interno della banca che in 30 minuti aprirà un conto corrente con accesso e-banking e una debit card del circuito internazionale Visa- Mastercard.

Che costi ha il conto corrente negli USA?

I conti correnti che consigliamo di aprire non hanno costi di apertura e gestione, né per l'accesso e-banking, né per la debit card, ma è obbligatorio avere un saldo minimo di 3.000 USD entro 60 gg dall' apertura. Se il saldo sarà inferiore, il conto corrente avrà un costo fisso mensile che può variare in base alla tipologia di conto corrente (se a nome personale o della società ).

Dal conto corrente posso trasferire quanto voglio e dove voglio?

A seconda della banca per effettuare bonifici oltre una certa soglia, bisogna richiedere la Safe Pass card che ha un costo una tantum che può variare dai 15 ai 20 USD ed è un dispositivo di sicurezza che elabora continuamente nuovi codici. Ad esempio Bank of America richiede la safe pass card per trasferimenti oltre 5.000 USD, non ci sono limitazioni su destinatario o ammontare totale.

Come faccio ad aprire un conto corrente a nome della mia nuova società?

Una volta scelta la banca, i nostri partner vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking, rilascio debit card internazionale. Il conto non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purché ci sia un saldo di almeno 3.000.

Dovrei stipulare un'assicurazione sulla casa?

La scelta spetta a voi, ad ogni modo la maggior parte delle società di gestione richiedono ci sia un'assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la società di gestione stessa. É consigliabile stipulare un'assicurazione sulla casa per proteggere il vostro investimento in caso di calamità naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze attenuanti.  É inoltre consigliabile verificare con la vostra compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza.

Che tipologia di danni è coperta dall'assicurazione sulla casa?

Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall'assicurazione sulla casa sono i seguenti:

  • Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno; (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell'impianto di condizionamento, incendi)
  • Danni o perdita di oggetti personali all'interno della proprietà e di altre strutture
  • Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).

Aspetti fiscali e legali

Vorrei costituire una società a cui intestare l’appartamento, quale procedura si deve avviare?

Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una srl, può essere costituita via internet, ma lo staff dei nostri partner  può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA (EIN Number), fondamentale per rendere la società attiva.

Sono obbligato a formare una società?

No. Ma i nostri partner  lo consigliano. Le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull’affitto sono tendenzialmente sempre pari a 0 in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. La società offre molti più vantaggi rispetto all'acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.

Quali sono i patti tra USA e Italia a livello fiscale?

L'Italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall'Italia che dall'America).

Accordo Italia – USA

Con legge 20 del 3 marzo 2009 (sulla «Gazzetta Ufficiale» del 18 marzo 2009) è stata ratificata la Convenzione siglata il 25 agosto 1999 tra l'Italia e gli Usa per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. La Convenzione sostituisce la precedente firmata a Roma il 17 aprile 1984 (e ratificata con legge 11 dicembre 1985, n. 763) che, peraltro, continuerà a trovare applicazione fino a quando non sarà attuato lo scambio dei documenti di ratifica, ai sensi dell'articolo 28 della Convenzione stessa. Inoltre, nel testo approvato è prevista una clausola di salvaguardia (articolo 28) che prevede l'applicazione delle previgenti disposizioni qualora più favorevoli. Negli Stati Uniti la procedura di ratifica si è conclusa in termini molto più rapidi rispetto all'Italia. Il Senato americano, competente in via esclusiva sulla materia, ha da tempo provveduto all'approvazione con Resolution 145 Cong. Rec. S 14225 del 5 novembre 1999, apportando peraltro alcuni cambiamenti al testo originariamente siglato, che hanno richiesto un ulteriore scambio di note tra i Paesi avvenuto il 27 febbraio 2007.

Procedure di acquisto

Le procedure di acquisto si possono riassumere in:

Modulo di prenotazione

Per iniziare il processo di acquisto di un immobile attraverso i nostri partner il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente(i), controfirmato in calce.
Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA), oppure alla somma di $4,000 se si sceglie il servizio aggiuntivo che prevede la formazione di una LLC Americana, paragonabile ad una nostra Srl (la somma include la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta e l'Employer Identification Number – EIN, equivalente della nostra partita iva).

Contratto di vendita e di acquisto

Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l'acquirente riceverà “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista.  Questo contratto, verrà inviato all'acquirente completo sia con i dati dell'acquirente sia con quelli del venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita

Contratto di gestione della proprietà

Assieme al contratto di acquisto, l'acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell'immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all'acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall'acquirente e restituito prima della data del closing (rogito). Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.

Closing Statement (documenti finali per il rogito)

Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l'acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall'acquirente per concludere l'acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.

Warranty Deed

Una volta concluso il processo di acquisto l'acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e “l'Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell'immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita.In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue: 1) Spese legali $ 400 2)  Registration Tax circa 0,6% valore acquisto 3) Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all'invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico 4) Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.

I nostri partner hanno  un accordo quadro che prevede i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):


 $3200 in caso di acquisto come persona fisica          $4000 in caso di acquisto come società

 

Gestione proprietà / Locazione

 Una volta affittato, come fa l’inquilino a pagare l’affitto?
L'inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.

La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo, chi mi garantisce che si affitta?

Gli immobili che insieme ai nostri partner proponiamo sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi. In ogni caso un’unità immobiliare mediamente viene affittata in un arco di tempo che varia da 1 a 45 giorni.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 35 giorni.
Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:  

  • In caso di mancato pagamento dell’affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e una penale di $50. Se l'inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario (la società di gestione curerà questo aspetto per voi) può inviare per posta una raccomandata con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell'inquilino un avviso esortando il pagamento dell’affitto entro 3 giorni (sabato, domenica e le festività escluse), specificando il totale dell'affitto dovuto o di evacuare l'appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche per lo sfratto tramite un avvocato o recandosi direttamente in tribunale.
  • Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.
  • Per abbandono. Abbandono in questo caso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l'affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell'assenza. 

Le procedure di sfratto prevedono:
Un avviso di sfratto per iscritto in caso di mancato pagamento dell'affitto. L'inquilino ha 3 giorni di tempo per rettificare o per evacuare la proprietà.
Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l'inquilino in tribunale. La società di gestione inizierà tutte le procedure per il cliente dopo averlo avvertito.
Ricevuta la citazione, l'inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell'affitto dovuto.
Se l'inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l'inquilino. Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l'udienza.
Se all'udienza l'inquilino perde il caso, l'inquilino dovrà pagare il doppio dell'affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell'avvocato del proprietario. Se l'inquilino non appare all'udienza, perde automaticamente il caso.
Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell'appartamento il quale avviene solo dopo 24 ore, dopo aver affisso un avviso nel condominio dell'avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l'amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall'avviso dello sceriffo, potrà impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l'affitto e altre spese.

Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, inclusi anche quelli di lusso, le HOA (Home Owner Association) includono:  la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l'utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l'area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri. Quindi i sevizi presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali.
Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet. Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.

In che cosa consiste l'assicurazione della Homeowners Association (HOA) o Condominium Owners Association (COA)?

La Homeowner Association (conosciuta come HOA) è un organizzazione che supervisiona lo sviluppo del complesso residenziale, il complesso residenziale stesso, o qualsiasi altra sottodivisione, dove i membri di tale associazione sono responsabili di creare a far rispettare le regole. Spesso tali associazioni riscuotono una tassa, o una quota, al fine di coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, quali parchi e piscine.
La Homeowner Association è intesa a tutelare l'associazione stessa, i suoi membri e l'esterno del complesso, incluso il tetto e i suoi beni (se presenti) da danni arrecati dalla proprietà stessa e da richieste di risarcimento. Tuttavia, l'assicurazione dell'associazione può aiutare ad evitare molti dei problemi più comuni affrontati normalmente dai complessi residenziali.

Che tipologia di danni è coperta dall'assicurazione della Homeowners Association?

I complessi residenziali devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per la vostra unità abitativa.
L'assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico.
La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e possono includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale.
L'assicurazione di responsabilità civile protegge l'associazione da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l'associazione è legalmente responsabile.
L'assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell'inquilino. La vostra polizza assicurativa personale non copre l'inquilino o la HOA/COA.

Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?

Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio:
il 9 GIUGNO 2010 il Comune di MIAMI BEACH ha votato “no” contro gli affitti a breve termine. Il Comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali.
Ci sono tre tipi di aree residenziali:
RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi.
RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi.
RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.

Agente/cliente che dice: “NON IMPORTA COSA DICE IL CONDOMINIO O IL COMUNE, IO LO AFFITTO TUTTE LE VOLTE CHE VOGLIO”.

Lo Statuto dei vari stati USA , autorizza i condomini ad applicare una multa al proprietario di un minimo di $100 al giorno fino a un massimo di $1000, a chi non rispetta la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non viene rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l'appartamento. Va ribadito che il comune ha l'autorità di imporre una multa che può arrivare fino a svariate migliaia di dollari. Prima di imporre la multa il trasgressore in genere deve apparire in tribunale.

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l'arredamento. Gli immobili arredati in genere sono quelli destinati per gli affitti a breve termine laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare l’immobile senza arredamento in quanto è consuetudine che l'affittuario arredi l’immobile con il suo arredamento, ad eccezione del bagno e della cucina.

Dalle immagini delle proposte che mi avete inviato sembra che quasi tutte le proprietà siano arredate, significa che vengono vendute complete dei mobili?

La maggior parte degli immobili vengono venduti senza l'arredamento, a meno che diversamente specificato. Il motivo per cui molti appartamenti sono arredati è perché i mobili sono dell'inquilino. 

Che durata hanno i contratti di affitto?

Ogni stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto, ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’inquilino uscirà trascorsi 12 mesi, ma ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi immobiliare ha ridotto sia i prezzi di acquisto delle case sia i prezzi degli affitti, di conseguenza ogni anno si può rinegoziare l’affitto richiesto.

Rivendita immobile

Chi si occupa della futura rivendita dell’immobile?

I nostri partner ed il loro collaboratori  in loco seguiranno totalmente questo aspetto.  



 

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